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“新土改”來(lái)了！看專(zhuān)家解讀樓市影響！

2020.03.24

3月12日下午，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權和委托用地審批權的決定》，要求在嚴格保護耕地、節約集約用地的前提下，進(jìn)一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度。

該政策，有兩大要點(diǎn)：

1、將國務(wù)院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。

2、試點(diǎn)將永久基本農田轉為建設用地和國務(wù)院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準，首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年。

也就是說(shuō)，新政后關(guān)于土地轉性的問(wèn)題，無(wú)需上報國務(wù)院審批，省內審批就行。這會(huì )使得省級政府對土地的開(kāi)發(fā)利用更靈活，權限更大。

這次對“土地審批權”的放權，釋放了以下幾個(gè)信號：

一、中國房?jì)r(jià)調控多年，又回到了調整土地供給的道路上來(lái)了。

目前的一線(xiàn)城市甚至許多強二線(xiàn)城市，都有一個(gè)通病：常住人口持續攀升，但土地供應卻有限。這里面的核心矛盾是土地增量與人口增量、購房增量極不匹配，導致人地錯配的現象，比如人多的城市因為政策關(guān)系讓有些土地得不到開(kāi)發(fā)，最終導致房?jì)r(jià)上漲。

土地審批權下放各省、自治區、直轄市，這標志著(zhù)省會(huì )城市、或者省內“副中心城市”、或者直轄市，將會(huì )突破城市邊界，有辦法獲得更多建設用地。

該政策實(shí)施后，大城市的發(fā)展空間將被打開(kāi)，省級政府有更大的用地自主權，就可以根據人口流入、流出的具體情況，根據市場(chǎng)需求來(lái)供給土地。

二、率先試點(diǎn)的地區，又多了一道緩解財政壓力的法門(mén)。

此次用地審批權率先試點(diǎn)的省份分別為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶。這些省份或城市，都處于京津冀、長(cháng)三角、珠三角、成渝這些國內核心城市群，這些區域都是我國經(jīng)濟發(fā)展較快，人地矛盾較突出的地方。

這次的政策，能夠很大程度的緩解地方財政壓力，地方政府將集體土地轉成國有土地后可以收取土地出讓金，在土地交易中還可以得到各種稅費。

三、除地方政府受益外，房子的剛需族也將成為最終受益者。

因為土地審批權的下放，有助于平抑省會(huì )城市特別是超大城市房?jì)r(jià)。

當省級政府獲得了更大土地審批權，優(yōu)先照顧的一定是省會(huì )城市或者省內的特大城市，這些城市有可能根據實(shí)際需求，將周邊的農用地轉為建設用地，滿(mǎn)足更多人的住宅、工業(yè)生產(chǎn)需要。

專(zhuān)家解讀

中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示，《決定》對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、對房子的剛需族有一定的促進(jìn)作用。“但并不是像有的人理解的那樣，能夠無(wú)限制放大、放開(kāi)。堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線(xiàn)不突破、農民利益不受損三條底線(xiàn)要保證。”

中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(cháng)、研究員牛鳳瑞表示，雖然地方用地審批權相應的擴大了，作為地方來(lái)說(shuō)會(huì )更多地從自己的實(shí)際出發(fā)，考慮當地的房地產(chǎn)發(fā)展用地需求。但是“就此認為土地供應將進(jìn)入大寬松時(shí)代，為房地產(chǎn)用地松綁，恐怕有點(diǎn)過(guò)度了，因為國家加強用地空間控制，用途管制，計劃供應，這個(gè)政策始終沒(méi)有變，也沒(méi)有松動(dòng)。”

億翰智庫運營(yíng)策略顧問(wèn)認為，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，在短期土地供應方面，可能影響有限。但是長(cháng)期來(lái)看，區域協(xié)同發(fā)展或對房地產(chǎn)行業(yè)形成隱性利好。此次政策仍然符合“因城施策”、“相機抉擇”和“量化管理”的三大邏輯。審批權下放后，試點(diǎn)省份可根據當地的房地產(chǎn)市場(chǎng)特性因城施策；根據經(jīng)濟形勢、行業(yè)環(huán)境相機抉擇；通過(guò)考量房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端的現狀，精準、定量調整土地供應。

根據以上政策的分析以及專(zhuān)家的解讀，“新土改”對樓市并沒(méi)有太大的影響，不過(guò)對房地產(chǎn)行業(yè)、“剛需購房”來(lái)說(shuō)顯然是傳遞了很強的政策信號。

“剛需”就是“剛性需求”，買(mǎi)房者以自住為首要條件。剛需購房標準包含了地段、交通、商業(yè)、戶(hù)型標準、建筑、環(huán)境、健康、規劃、服務(wù)標準等九大方面。例如商業(yè)標準上，社區步行10分鐘可到達區域的商業(yè)圈（包含超市、農貿市場(chǎng)）。

而肇慶華英集團旗下的華英城優(yōu)質(zhì)教育社區，毗鄰肇慶市第十六小學(xué)、配套華英城怡景灣大地幼兒園，還擁有家門(mén)口的華英新街市市場(chǎng)和家家歡超市，商業(yè)圈興旺發(fā)達，不僅適合投資，更適合“剛需自住”。